Achiziția unei locuințe este printre cei mai importanți pași financiari pe care îi facem. După ce ați găsit căminul potrivit și ați trecut de etapa negocierilor inițiale, vine momentul finalizării tranzacției la notar. Adesea, cumpărătorii se concentrează exclusiv pe prețul de vânzare al imobilului și rămân surprinși de cheltuielile conexe apărute chiar în ziua autentificării.
Pentru a vă planifica bugetul cu încredere și fără stres inutil, este esențial să cunoașteți dinainte plățile obligatorii de stat, municipale și notariale. În anul 2026, toate calculele și plățile din Bulgaria se efectuează în euro, cursul oficial de conversie aplicat actelor normative fiind cel fix de 1 € = 1,95583 BGN. Toate taxele și impozitele aferente tranzacției se calculează pe baza prețului imobilului indicat în actul notarial.
În acest ghid practic vom analiza principalele componente ale acestor costuri, temeiul lor juridic și formulele de calcul, alături de trei exemple practice concrete.
Cele patru categorii de costuri la autentificare
La transferul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil în fața notarului, cheltuielile se împart în patru categorii principale:
- Taxa notarială pentru autentificarea tranzacției (conform tarifului de stat);
- Impozitul local pentru dobândirea oneroasă de bunuri (către primăria respectivă);
- Taxa de înscriere a actului (către Agenția de Înscrieri);
- Cheltuieli administrative și bancare conexe.
Să analizăm fiecare categorie în detaliu.
1. Taxa notarială conform pct. 8 din Tariful la ZNND
Taxele notariale în Bulgaria nu sunt stabilite liber de fiecare notar, ci sunt strict reglementate prin Tariful pentru taxele notariale din Legea privind notarii și activitatea notarială (ZNND). Taxa pentru întocmirea și autentificarea unui act notarial se stabilește conform pct. 8 din tarif, pe baza unei grile progresive. La introducerea monedei euro, cuantumul taxelor nu a fost modificat, ci doar convertit cu exactitate.
Baza de calcul este prețul înscris în actul notarial. Grila este următoarea:
- Până la 51,13 €: taxă fixă de 15,34 €;
- De la 51,13 € la 511,29 €: 15,34 € + 1,5% pentru ceea ce depășește 51,13 €;
- De la 511,29 € la 5 112,92 €: 22,24 € + 1,3% pentru ceea ce depășește 511,29 €;
- De la 5 112,92 € la 25 564,59 €: 82,06 € + 0,8% pentru ceea ce depășește 5 112,92 €;
- De la 25 564,59 € la 51 129,19 €: 245,68 € + 0,5% pentru ceea ce depășește 25 564,59 €;
- De la 51 129,19 € la 255 645,94 €: 373,50 € + 0,2% pentru ceea ce depășește 51 129,19 €;
- Peste 255 645,94 €: 782,53 € + 0,1% pentru ceea ce depășește 255 645,94 €, dar cu un plafon maxim stabilit prin lege de 3 067,75 € (echivalentul a 6 000 BGN) fără TVA.
Un aspect important legat de taxa notarială este taxa pe valoarea adăugată. Dacă notarul respectiv este înregistrat în scopuri de TVA conform Legii privind taxa pe valoarea adăugată (ZDDS), la taxa notarială calculată se adaugă obligatoriu TVA de 20%. Întrucât majoritatea notarilor în funcție sunt înregistrați în scopuri de TVA, este recomandat să includeți din start acest procent suplimentar în calculele dumneavoastră.
Pe lângă această sumă principală, pot apărea și mici taxe notariale suplimentare. Acestea includ redactarea proiectului actului notarial de către notarul însuși (dacă nu este pus la dispoziție un proiect gata pregătit de un avocat), eliberarea de copii legalizate ale actului pentru părți, precum și eventuale legalizări de declarații. Aceste sume minore sunt, de regulă, nesemnificative raportat la valoarea totală a tranzacției, dar vor figura în decontul final emis de biroul notarial.
2. Impozitul local la dobândirea de bunuri
Al doilea cost, și de regulă cel mai mare, este impozitul local pentru dobândirea cu titlu oneros a proprietății. Acesta este reglementat de Legea privind impozitele și taxele locale (ZMDT, art. 44–51).
Spre deosebire de taxa notarială, care este identică pe întreg teritoriul țării, cota impozitului local este stabilită în mod autonom de Consiliul Local al fiecărei primării pe raza căreia se află imobilul. Intervalul prevăzut de lege în cadrul căruia fiecare unitate administrativă își alege cota este cuprins între 0,1% și 3% din valoarea tranzacției.
Conform legii, impozitul local este achitat de cumpărător, cu excepția cazului în care părțile au convenit altfel în mod expres prin antecontract. Peste impozitul local nu se percepe TVA.
Nivelul cotelor pe regiuni:
- Municipiul Sofia: 3%;
- Comuna Nesebăr: 3%;
- Comuna Bansko: 2,5%;
- Burgas, Varna și Plovdiv: În aceste mari municipii, cota este fixată aproape de limita legală superioară — într-un interval de aproximativ 2,9% până la 3%. Procentul exact trebuie verificat întotdeauna în regulamentul local actualizat privind taxele și impozitele la momentul tranzacției, consultarea unui jurist garantând deplina precizie.
3. Taxa de înscriere către Agenția de Înscrieri
După ce notarul dă citire actului iar părțile îl semnează, documentul trebuie înscris în Registrul Imobiliar din cadrul Agenției de Înscrieri (AV). Această înscriere conferă opozabilitate tranzacției și protejează drepturile noului proprietar împotriva unor eventuale pretenții ulterioare din partea terților.
Taxa de stat pentru înscriere se percepe conform Tarifului pentru taxele de stat încasate de Agenția de Înscrieri. Cuantumul acesteia este fixat strict la 0,1% din prețul de vânzare prevăzut în act.
Tariful prevede și un prag minim de aproximativ 5,11 € (10 BGN), iar peste această taxă nu se aplică TVA. Banii sunt virați în contul Agenției de Înscrieri, iar notarul se ocupă de depunerea actului chiar în ziua semnării tranzacției.
4. Alte cheltuieli administrative conexe
Pe lângă cele trei mari categorii, finalizarea tranzacției presupune pregătirea unui set de certificate oficiale. Pentru eliberarea acestor documente se percep taxe administrative, care variază în funcție de regimul de urgență solicitat:
- Certificatul de valoare fiscală (evaluare fiscală): se eliberează de direcția locală de taxe și impozite a primăriei pe raza căreia este situat imobilul;
- Schița sau planul cadastral: se emite de Agenția de Geodezie, Cartografie și Cadastru (AGKK) și atestă limitele exacte și numărul cadastral (identificatorul) al imobilului;
- Certificatul de sarcini: se eliberează de Agenția de Înscrieri și arată dacă imobilul este grevat de ipoteci, sechestre sau litigii judiciare. Este recomandat să fie obținut atât înainte de tranzacție, cât și imediat după încheierea acesteia;
- Taxe și comisioane bancare: transferurile prețului de vânzare, ale impozitului local, precum și ale taxelor notariale și de stat se efectuează prin transfer bancar. Fiecare bancă comercială aplică propriile tarife pentru viramente intrabancare sau interbancare.
Aceste costuri conexe reprezintă o pondere redusă din bugetul total, însă este important să fie prevăzute din timp pentru a evita întârzierile în pregătirea dosarului.
Exemple practice de calcul
Pentru a vă forma o imagine clară asupra modului în care se cumulează aceste costuri în practică, vă prezentăm trei scenarii realiste de achiziție a unei locuințe în diferite localități din Bulgaria.
Exemplul A: Apartament în Sofia la prețul de 80 000 €
Cumpărați un apartament în capitală cu prețul declarat în act de 80 000 €. Impozitul local pentru Municipiul Sofia este de 3%.
- Taxa notarială:
Suma de 80 000 € se încadrează în intervalul 51 129,19 € – 255 645,94 €. Formula este: 373,50 € + 0,2% pentru ceea ce depășește 51 129,19 €. Diferența peste prag: 80 000 € - 51 129,19 € = 28 870,81 €. 0,2% din 28 870,81 € = 57,74 €. Taxa notarială fără TVA: 373,50 € + 57,74 € ≈ 431,24 €. Taxa notarială cu TVA de 20%: 431,24 € × 1,20 ≈ 517,49 €.
- Impozit local (3%): 80 000 € × 3% = 2 400 €.
- Taxa de înscriere (0,1%): 80 000 € × 0,1% = 80 €.
- Total pentru tranzacție: 517,49 € + 2 400 € + 80 € ≈ 2 997,49 € (plus mici taxe bancare și administrative).
Exemplul B: Apartament în Bansko la prețul de 45 000 €
Cumpărați un apartament de vacanță în stațiunea montană Bansko la prețul de 45 000 €. Impozitul local în Comuna Bansko este de 2,5%.
- Taxa notarială:
Suma de 45 000 € se încadrează în intervalul 25 564,59 € – 51 129,19 €. Formula este: 245,68 € + 0,5% pentru ceea ce depășește 25 564,59 €. Diferența peste prag: 45 000 € - 25 564,59 € = 19 435,41 €. 0,5% din 19 435,41 € = 97,18 €. Taxa notarială fără TVA: 245,68 € + 97,18 € ≈ 342,86 €. Taxa notarială cu TVA de 20%: 342,86 € × 1,20 ≈ 411,43 €.
- Impozit local (2,5%): 45 000 € × 2,5% = 1 125 €.
- Taxa de înscriere (0,1%): 45 000 € × 0,1% = 45 €.
- Total pentru tranzacție: 411,43 € + 1 125 € + 45 € ≈ 1 581,43 € (plus cheltuieli bancare și administrative conexe).
Exemplul C: Apartament în Nesebăr la prețul de 120 000 €
Cumpărați o proprietate la mare în Comuna Nesebăr la prețul convenit de 120 000 €. Impozitul local în această comună este de 3%.
- Taxa notarială:
Suma se încadrează în intervalul 51 129,19 € – 255 645,94 €. Formula este: 373,50 € + 0,2% pentru ceea ce depășește 51 129,19 €. Diferența peste prag: 120 000 € - 51 129,19 € = 68 870,81 €. 0,2% din 68 870,81 € = 137,74 €. Taxa notarială fără TVA: 373,50 € + 137,74 € ≈ 511,24 €. Taxa notarială cu TVA de 20%: 511,24 € × 1,20 ≈ 613,49 €.
- Impozit local (3%): 120 000 € × 3% = 3 600 €.
- Taxa de înscriere (0,1%): 120 000 € × 0,1% = 120 €.
- Total pentru tranzacție: 613,49 € + 3 600 € + 120 € ≈ 4 333,49 € (plus micile cheltuieli obișnuite cu actele și comisioanele bancare).
Cum decurge ziua autentificării pas cu pas
Cunoașterea pașilor din ziua semnării ajută la evitarea oricăror stări de îngrijorare.
- Prezentarea la biroul notarial: Cumpărătorul și vânzătorul (sau reprezentanții împuterniciți ai acestora) se prezintă la ora stabilită, având actele de identitate. Dacă una dintre părți este căsătorită, se solicită adesea certificatul de căsătorie sau acordul soțului/soției.
- Verificarea documentelor: Notarul efectuează o verificare amănunțită a titlului de proprietate, a planurilor cadastrale, a lipsei datoriilor către stat (prin declarațiile prevăzute de lege) și a identității participanților.
- Citirea actului notarial: Notarul citește proiectul actului cu voce tare. Părțile confirmă că textul, prețul, conturile bancare și descrierea imobilului corespund întru totul voinței lor.
- Achitarea taxelor și a impozitului: Impozitul local, taxa de stat pentru înscriere și taxa notarială se achită pe loc prin POS sau prin virament bancar în conturile indicate de notar.
- Transferul prețului de vânzare: Conform legii, plățile ce depășesc un anumit prag se fac obligatoriu prin transfer bancar. Cumpărătorul dispune transferul sumei în contul vânzătorului (sau printr-un cont fiduciar/de depozit notarial), după care prezintă ordinul de plată în fața notarului.
- Semnarea și înscrierea: Părțile semnează actul notarial. În aceeași zi lucrătoare, notarul depune actul la Biroul de Înscrieri din cadrul Agenției de Înscrieri, de unde acesta este înregistrat în Registrul Imobiliar.
Recomandări practice pentru o tranzacție fără griji
Când vă stabiliți bugetul pentru o achiziție, este recomandat să alocați între 3,5% și 4% din prețul convenit al imobilului pentru cheltuielile notariale, impozitul local și taxele administrative. În acest fel, veți avea o rezervă suficientă pentru comisioanele bancare și micile taxe de procedură.
Fiecare aspect juridic legat de contract, verificarea sarcinilor și situația juridică a imobilului trebuie confirmat de un avocat calificat, pentru a asigura pe deplin securitatea investiției dumneavoastră. Echipa de profesioniști Maxon oferă asistență clienților în fiecare etapă a procesului, asigurând predictibilitate și liniște, de la prima vizionare până la primirea cheilor.
