Koupě bydlení patří k nejvýznamnějším finančním krokům v životě. Když najdete vhodný domov a úspěšně projdete fází úvodních vyjednávání, přichází okamžik finálního stvrzení obchodu u notáře. Kupující se však často soustředí výhradně na samotnou kupní cenu nemovitosti a v den podpisu bývají zaskočeni vedlejšími výdaji.
Abyste si mohli rozpočet naplánovat s jistotou a bez zbytečného stresu, je důležité předem vědět, jaké státní, obecní a notářské poplatky jsou povinné. V roce 2026 probíhají veškeré výpočty a platby v Bulharsku v eurech, přičemž oficiální přepočítací kurz právních předpisů je pevně stanoven na 1 € = 1,95583 лв. Všechny poplatky a daně související s transakcí se vypočítávají z ceny nemovitosti uvedené v notářském zápisu.
V tomto praktickém průvodci se podíváme na hlavní složky těchto nákladů, jejich zákonný rámec a vzorce pro výpočet, a představíme si tři názorné příklady z praxe.
Čtyři položky výdajů při notářském zápisu
Při převodu vlastnického práva k nemovitosti před notářem se výdaje dělí do čtyř hlavních kategorií:
- Notářský poplatek za sepsání a ověření transakce (podle státního sazebníku);
- Místní daň z úplatného nabytí majetku (příslušné obci);
- Poplatek za zápis do registru (Agentuře pro zápisy);
- Související administrativní a bankovní výlohy.
Pojďme si jednotlivé položky podrobně představit.
1. Notářský poplatek podle bodu 8 sazebníku k ZNND
Notářské poplatky v Bulharsku si každý notář neurčuje libovolně, ale jsou striktně stanoveny v Sazebníku notářských poplatků podle Zákona o notářích a notářské činnosti (ZNND). Poplatek za vyhotovení a ověření notářského zápisu se řídí bodem 8 tohoto sazebníku pomocí progresivní stupnice. Při zavedení eura se výše poplatků nezměnila, pouze se přesně přepočítala.
Základem pro výpočet je kupní cena uvedená v notářském zápisu. Stupnice je následující:
- Do 51,13 €: pevný poplatek 15,34 €;
- Od 51,13 € do 511,29 €: 15,34 € + 1,5 % z částky přesahující 51,13 €;
- Od 511,29 € do 5 112,92 €: 22,24 € + 1,3 % z částky přesahující 511,29 €;
- Od 5 112,92 € do 25 564,59 €: 82,06 € + 0,8 % z částky přesahující 5 112,92 €;
- Od 25 564,59 € do 51 129,19 €: 245,68 € + 0,5 % z částky přesahující 25 564,59 €;
- Od 51 129,19 € do 255 645,94 €: 373,50 € + 0,2 % z částky přesahující 51 129,19 €;
- Nad 255 645,94 €: 782,53 € + 0,1 % z částky přesahující 255 645,94 €, avšak se zákonem stanoveným maximem 3 067,75 € (ekvivalent 6 000 лв.) bez DPH.
Důležitým faktorem u notářského poplatku je daň z přidané hodnoty. Pokud je daný notář plátcem daně podle Zákona o dani z přidané hodnoty (ZDDS), k vypočtenému poplatku se povinně připočítává 20% DPH. Vzhledem k tomu, že většina působících notářů plátci DPH je, vyplatí se s tímto navýšením předem počítat.
K této základní částce se mohou přidat drobné doplňkové notářské poplatky. Patří mezi ně vypracování návrhu notářského zápisu samotným notářem (pokud jej nepřipravil advokát), vydání ověřených opisů zápisu pro smluvní strany či ověření podpisů na čestných prohlášeních. Tyto menší položky bývají vzhledem k celkovému objemu transakce zanedbatelné, na závěrečném vyúčtování notářské kanceláře se však objeví.
2. Místní daň z nabytí majetku
Druhým a zpravidla nejvyšším výdajem je místní daň z úplatného nabytí majetku. Ta je upravena Zákonem o místních daních a poplatcích (ZMDT, čl. 44–51).
Na rozdíl od notářského poplatku, který je jednotný pro celé Bulharsko, si výši místní daně určuje zastupitelstvo každé obce samostatně podle toho, na jejímž území se nemovitost nachází. Zákonné rozmezí, v němž se sazby jednotlivých obcí pohybují, činí 0,1 % až 3 % z hodnoty transakce.
Podle zákona hradí tuto daň kupující, pokud se strany v rezervační či předkupní smlouvě výslovně nedohodly jinak. Z místní daně se DPH neplatí.
Výše sazeb podle regionů:
- Hlavní město Sofie: 3 %;
- Obec Nesebar: 3 %;
- Obec Bansko: 2,5 %;
- Burgas, Varna a Plovdiv: V těchto velkých obcích je sazba stanovena blízko horní zákonné hranice – přibližně v rozmezí 2,9 % až 3 %. Přesné procento je vždy nutné ověřit v aktuální obecní vyhlášce platné v době transakce; konzultace s právníkem vám zajistí naprostou jistotu.
3. Poplatek za zápis u Agentury pro zápisy
Poté, co notář zápis přečte a strany jej podepíší, musí být dokument zapsán do majetkového registru (katastru nemovitostí) vedeného Agenturou pro zápisy (AV). Tento zápis zajišťuje veřejnou publicitu transakce a chrání práva nového vlastníka před případnými nároky třetích osob.
Státní poplatek za zápis se vybírá podle Sazebníku státních poplatků vybíraných Agenturou pro zápisy. Jeho výše je pevně stanovena na 0,1 % z kupní ceny uvedené ve smlouvě.
Sazebník stanovuje také minimální hranici přibližně 5,11 € (10 лв.); poplatek nepodléhá DPH. Finanční prostředky se převádějí na účet Agentury pro zápisy a podání zápisu do registru zajišťuje notář v den podpisu transakce.
4. Další související administrativní výdaje
Kromě tří hlavních položek vyžaduje dokončení obchodu přípravu řady úředních dokumentů. S jejich vystavením jsou obvykle spojeny správní poplatky, jejichž výše závisí na rychlosti vyřízení:
- Potvrzení o daňovém ocenění (danăčna ocenka): vystavuje jej místní obecní daňový úřad podle polohy nemovitosti;
- Katastrální skica nebo schéma: vydává Agentura pro geodézii, kartografii a katastr (AGKK) a potvrzuje přesné hranice a identifikátor nemovitosti;
- Potvrzení o neexistenci věcných břemen a zástav (udostoverenie za težesti): vydává Agentura pro zápisy a dokládá, zda nemovitost není zatížena hypotékami, exekucemi či soudními spory. Doporučuje se vyžádat jej jak před transakcí, tak bezprostředně po ní;
- Bankovní poplatky a provize: platba kupní ceny, místní daně i notářských a státních poplatků se realizuje bezhotovostně. Každá komerční banka uplatňuje vlastní sazebník pro vnitrobankovní či mezibankovní převody.
Tyto vedlejší náklady tvoří jen malou část celkového rozpočtu, je však důležité s nimi včas počítat, aby nedošlo ke zdržení při kompletaci dokumentace.
Praktické příklady s výpočty
Abyste získali konkrétní představu, jak se tyto položky v praxi sčítají, uvádíme tři modelové situace koupě rezidenční nemovitosti v různých lokalitách Bulharska.
Příklad A: Byt v Sofii za cenu 80 000 €
Kupujete byt v hlavním městě s cenou uvedenou v notářském zápisu ve výši 80 000 €. Místní daň v obci Sofie činí 3 %.
- Notářský poplatek:
Částka 80 000 € spadá do pásma od 51 129,19 € do 255 645,94 €. Vzorec: 373,50 € + 0,2 % z částky nad 51 129,19 €. Převyšující částka: 80 000 € - 51 129,19 € = 28 870,81 €. 0,2 % z 28 870,81 € = 57,74 €. Notářský poplatek bez DPH: 373,50 € + 57,74 € ≈ 431,24 €. Notářský poplatek s 20% DPH: 431,24 € × 1,20 ≈ 517,49 €.
- Místní daň (3 %): 80 000 € × 3 % = 2 400 €.
- Poplatek za zápis (0,1 %): 80 000 € × 0,1 % = 80 €.
- Celkem za transakci: 517,49 € + 2 400 € + 80 € ≈ 2 997,49 € (plus drobné bankovní a administrativní poplatky).
Příklad B: Byt v Bansku za cenu 45 000 €
Kupujete rekreační apartmán v horském středisku Bansko v hodnotě 45 000 €. Místní daň v obci Bansko činí 2,5 %.
- Notářský poplatek:
Částka 45 000 € spadá do pásma od 25 564,59 € do 51 129,19 €. Vzorec: 245,68 € + 0,5 % z částky nad 25 564,59 €. Převyšující částka: 45 000 € - 25 564,59 € = 19 435,41 €. 0,5 % z 19 435,41 € = 97,18 €. Notářský poplatek bez DPH: 245,68 € + 97,18 € ≈ 342,86 €. Notářský poplatek s 20% DPH: 342,86 € × 1,20 ≈ 411,43 €.
- Místní daň (2,5 %): 45 000 € × 2,5 % = 1 125 €.
- Poplatek za zápis (0,1 %): 45 000 € × 0,1 % = 45 €.
- Celkem za transakci: 411,43 € + 1 125 € + 45 € ≈ 1 581,43 € (plus administrativní a bankovní poplatky).
Příklad C: Byt v Nesebaru za cenu 120 000 €
Kupujete nemovitost u moře v obci Nesebar za dohodnutou cenu 120 000 €. Místní daň v této obci činí 3 %.
- Notářský poplatek:
Částka spadá do pásma od 51 129,19 € do 255 645,94 €. Vzorec: 373,50 € + 0,2 % z částky nad 51 129,19 €. Převyšující částka: 120 000 € - 51 129,19 € = 68 870,81 €. 0,2 % z 68 870,81 € = 137,74 €. Notářský poplatek bez DPH: 373,50 € + 137,74 € ≈ 511,24 €. Notářský poplatek s 20% DPH: 511,24 € × 1,20 ≈ 613,49 €.
- Místní daň (3 %): 120 000 € × 3 % = 3 600 €.
- Poplatek za zápis (0,1 %): 120 000 € × 0,1 % = 120 €.
- Celkem za transakci: 613,49 € + 3 600 € + 120 € ≈ 4 333,49 € (plus obvyklé výlohy za dokumentaci a bankovní převody).
Jak probíhá den podpisu smlouvy krok za krokem
Znalost jednotlivých kroků v den finalizace transakce pomůže předejít zbytečným obavám.
- Dostavení se k notáři: Kupující a prodávající (nebo jejich zplnomocnění zástupci) se dostaví v předem domluvený čas s doklady totožnosti. Pokud je některá ze stran v manželství, často se vyžaduje oddací list nebo souhlas manžela či manželky.
- Kontrola dokumentů: Notář provede podrobnou kontrolu vlastnictví, katastrálních snímků, bezdlužnosti vůči státu (na základě příslušných čestných prohlášení) a ověří totožnost účastníků.
- Přečtení notářského zápisu: Notář přečte návrh zápisu nahlas. Strany potvrdí, že obsah, cena, bankovní účty i popis nemovitosti přesně odpovídají jejich vůli.
- Úhrada poplatků a daní: Místní daň, státní poplatek za zápis a notářský poplatek se hradí na místě prostřednictvím platebního terminálu nebo bankovním převodem na účty určené notářem.
- Převod kupní ceny: Podle zákona se platby nad stanovený limit musí povinně uskutečnit bezhotovostně. Kupující zadá příkaz k úhradě na účet prodávajícího (případně na speciální vázaný/notářský účet) a notáři předloží potvrzení o platbě.
- Podpis a zápis do registru: Účastníci listinu podepíší. V tentýž pracovní den notář předloží zápis příslušnému pracovišti Agentury pro zápisy, kde je zapsán do majetkového registru.
Praktická doporučení pro hladký průběh
Při plánování nákupu doporučujeme počítat s rezervou přibližně 3,5 % až 4 % ze sjednané kupní ceny na notářské výlohy, místní daň a administrativní poplatky. Získáte tak dostatečný finanční polštář na vedlejší výdaje i bankovní provize.
Veškeré právní náležitosti smlouvy, prověření právních vad a právní stav nemovitosti by měl vždy zkontrolovat kvalifikovaný advokát, aby byla vaše investice maximálně bezpečná. Profesionální tým společnosti Maxon provází klienty každým krokem procesu a zajišťuje klid a jistotu od první prohlídky až po předání klíčů.
