Έξοδα συμβολαιογραφικής πράξης αγοράς ακινήτου στη Βουλγαρία

Η αγορά κατοικίας αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα οικονομικά βήματα που κάνουμε στη ζωή μας. Όταν βρείτε το κατάλληλο ακίνητο και ολοκληρώσετε το στάδιο των αρχικών διαπραγματεύσεων, έρχεται η στιγμή για την τελική υπογραφή της συναλλαγής ενώπιον συμβολαιογράφου. Συχνά οι αγοραστές εστιάζουν αποκλειστικά στο τίμημα πώλησης του ακινήτου και αιφνιδιάζονται από τα παρεπόμενα έξοδα την ημέρα της συμβολαιογραφικής πράξης.

Για να προγραμματίσετε τον προϋπολογισμό σας με σιγουριά και χωρίς περιττό άγχος, είναι σημαντικό να γνωρίζετε εκ των προτέρων ποιες είναι οι υποχρεωτικές κρατικές, δημοτικές και συμβολαιογραφικές πληρωμές. Το 2026 όλοι οι υπολογισμοί και οι πληρωμές στη Βουλγαρία πραγματοποιούνται σε ευρώ, με την επίσημη ισοτιμία μετατροπής των κανονιστικών πράξεων να έχει οριστεί σταθερά στο 1 € = 1,95583 лв. Όλα τα τέλη και οι φόροι της συναλλαγής υπολογίζονται επί της τιμής του ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο.

Σε αυτόν τον πρακτικό οδηγό θα εξετάσουμε τα βασικά συστατικά αυτών των εξόδων, τη νομική τους λογική και τους τύπους υπολογισμού, καθώς και τρία αντιπροσωπευτικά παραδείγματα από την πράξη.

Τα τέσσερα βασικά έξοδα κατά την υπογραφή της πράξης

Κατά τη μεταβίβαση της κυριότητας ενός ακινήτου ενώπιον συμβολαιογράφου, τα έξοδα χωρίζονται σε τέσσερις βασικές κατηγορίες:

1. Συμβολαιογραφική αμοιβή για τη σύνταξη και επικύρωση της πράξης (βάσει κρατικού τιμολογίου),
2. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτου εξ επαχθούς αιτίας (προς τον αρμόδιο δήμο),
3. Τέλος μεταγραφής του συμβολαίου (προς τον Οργανισμό Εγγραφών),
4. Παρεπόμενα διοικητικά και τραπεζικά έξοδα.

Ας εξετάσουμε αναλυτικά κάθε κατηγορία ξεχωριστά.

1. Συμβολαιογραφική αμοιβή σύμφωνα με την παρ. 8 του Τιμολογίου του Νόμου περί Συμβολαιογράφων και Συμβολαιογραφικής Δραστηριότητας (ЗННД)

Τα συμβολαιογραφικά έξοδα στη Βουλγαρία δεν καθορίζονται ελεύθερα από τον εκάστοτε συμβολαιογράφο, αλλά ρυθμίζονται αυστηρά από το Τιμολόγιο Συμβολαιογραφικών Τελών του Νόμου περί Συμβολαιογράφων και Συμβολαιογραφικής Δραστηριότητας (ЗННД). Η αμοιβή για τη σύνταξη και επικύρωση συμβολαιογραφικής πράξης ορίζεται σύμφωνα με την παρ. 8 του τιμολογίου βάσει προοδευτικής κλίμακας. Με την υιοθέτηση του ευρώ, το ύψος των τελών δεν τροποποιήθηκε, παρά μόνο μετατράπηκε με απόλυτη ακρίβεια.

Βάση υπολογισμού αποτελεί το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Η κλίμακα έχει ως εξής:

• Έως 51,13 €: πάγιο τέλος 15,34 €,
• Από 51,13 € έως 511,29 €: 15,34 € + 1,5% για το υπερβάλλον ποσό άνω των 51,13 €,
• Από 511,29 € έως 5 112,92 €: 22,24 € + 1,3% για το υπερβάλλον ποσό άνω των 511,29 €,
• Από 5 112,92 € έως 25 564,59 €: 82,06 € + 0,8% για το υπερβάλλον ποσό άνω των 5 112,92 €,
• Από 25 564,59 € έως 51 129,19 €: 245,68 € + 0,5% για το υπερβάλλον ποσό άνω των 25 564,59 €,
• Από 51 129,19 € έως 255 645,94 €: 373,50 € + 0,2% για το υπερβάλλον ποσό άνω των 51 129,19 €,
• Άνω των 255 645,94 €: 782,53 € + 0,1% για το υπερβάλλον ποσό άνω των 255 645,94 €, αλλά με νομοθετικά καθορισμένο ανώτατο όριο 3 067,75 € (το ισόποσο των 6 000 лв.) πλέον ΦΠΑ.

Σημαντικό σημείο στη συμβολαιογραφική αμοιβή είναι ο φόρος προστιθέμενης αξίας. Εάν ο συγκεκριμένος συμβολαιογράφος είναι εγγεγραμμένος στο μητρώο ΦΠΑ (ЗДДС), επί της υπολογισθείσας αμοιβής επιβάλλεται υποχρεωτικά ΦΠΑ 20%. Καθώς η πλειονότητα των εν ενεργεία συμβολαιογράφων υπάγεται σε καθεστώς ΦΠΑ, καλό είναι να συνυπολογίσετε εκ των προτέρων αυτό το πρόσθετο ποσοστό.

Εκτός από αυτό το βασικό ποσό, ενδέχεται να προκύψουν και μικρότερα επιπλέον συμβολαιογραφικά έξοδα. Αυτά περιλαμβάνουν τη σύνταξη του σχεδίου του συμβολαίου από τον ίδιο τον συμβολαιογράφο (εάν δεν παρέχεται έτοιμο σχέδιο από δικηγόρο), την έκδοση επικυρωμένων αντιγράφων της πράξης για τα συμβαλλόμενα μέρη, καθώς και τυχόν επικυρώσεις υπεύθυνων δηλώσεων. Αυτά τα μικροποσά είναι συνήθως αμελητέα σε σχέση με τον συνολικό όγκο της συναλλαγής, ωστόσο περιλαμβάνονται στον τελικό λογαριασμό του συμβολαιογραφείου.

2. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτου

Το δεύτερο και συνήθως μεγαλύτερο έξοδο είναι ο δημοτικός φόρος για την εξ επαχθούς αιτίας απόκτηση περιουσίας. Ρυθμίζεται από τον Νόμο περί Τοπικών Φόρων και Τελών (ЗМДТ, άρθρα 44–51).

Σε αντίθεση με τη συμβολαιογραφική αμοιβή, η οποία είναι ενιαία για ολόκληρη τη χώρα, ο συντελεστής του δημοτικού φόρου καθορίζεται αυτόνομα από το Δημοτικό Συμβούλιο του αντίστοιχου δήμου στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο. Το νόμιμο εύρος εντός του οποίου κάθε δήμος επιλέγει τον συντελεστή του κυμαίνεται μεταξύ 0,1% και 3% επί της αξίας της συναλλαγής.

Βάσει νόμου, ο δημοτικός φόρος βαρύνει τον αγοραστή, εκτός εάν τα μέρη έχουν συμφωνήσει ρητά διαφορετικά στο προσύμφωνο. Επί του δημοτικού φόρου δεν επιβάλλεται ΦΠΑ.

Συντελεστές ανά περιοχή:

• Δήμος Σόφιας (Столична община): 3%,
• Δήμος Νέσεμπαρ: 3%,
• Δήμος Μπάνσκο: 2,5%,
• Μπουργκάς, Βάρνα και Φιλιππούπολη (Πλόβντιβ): Σε αυτούς τους μεγάλους δήμους ο συντελεστής κυμαίνεται κοντά στο ανώτατο νόμιμο όριο — μεταξύ 2,9% και 3%. Το ακριβές ποσοστό πρέπει πάντοτε να ελέγχεται στην ισχύουσα δημοτική απόφαση περί τοπικών φόρων κατά τον χρόνο της συναλλαγής, ενώ η συμβουλή ενός δικηγόρου διασφαλίζει πλήρη ακρίβεια.

3. Τέλος μεταγραφής προς τον Οργανισμό Εγγραφών

Αφού ο συμβολαιογράφος αναγνώσει την πράξη και τα μέρη την υπογράψουν, το έγγραφο πρέπει να μεταγραφεί στο Κτηματολογικό Μητρώο του Οργανισμού Εγγραφών (Агенция по вписванията – АВ). Αυτή η εγγραφή δημοσιοποιεί τη συναλλαγή και προστατεύει τα δικαιώματα του νέου ιδιοκτήτη έναντι πιθανών μεταγενέστερων αξιώσεων από τρίτους.

Το κρατικό τέλος μεταγραφής εισπράττεται σύμφωνα με το Τιμολόγιο Κρατικών Τελών του Οργανισμού Εγγραφών. Το ύψος του ορίζεται σταθερά στο 0,1% του τιμήματος πώλησης που αναγράφεται στο συμβόλαιο.

Το τιμολόγιο προβλέπει ελάχιστο όριο περίπου 5,11 € (10 лв.), ενώ επί του τέλους αυτού δεν επιβάλλεται ΦΠΑ. Τα χρήματα κατατίθενται στον λογαριασμό του Οργανισμού Εγγραφών και ο συμβολαιογράφος φροντίζει για την κατάθεση του ίδιου του συμβολαίου την ημέρα της συναλλαγής.

4. Λοιπά παρεπόμενα διοικητικά έξοδα

Εκτός από τα τρία κύρια έξοδα, η ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας απαιτεί την προετοιμασία μιας σειράς επίσημων πιστοποιητικών. Για την έκδοση αυτών των εγγράφων απαιτούνται συνήθως διοικητικά τέλη, τα οποία διαφοροποιούνται ανάλογα με την ταχύτητα διεκπεραίωσης:

• Βεβαίωση φορολογητέας αξίας (данъчна оценка): εκδίδεται από την τοπική δημοτική φορολογική υπηρεσία στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο,
• Κτηματολογικό διάγραμμα ή σχεδιάγραμμα (скица или схема): εκδίδεται από τον Οργανισμό Γεωδαισίας, Χαρτογραφίας και Κτηματολογίου (АГКК) και πιστοποιεί τα ακριβή όρια και τον μοναδικό κωδικό αναγνώρισης του ακινήτου,
• Πιστοποιητικό βαρών (удостоверение за тежести): εκδίδεται από τον Οργανισμό Εγγραφών και αποδεικνύει εάν στο ακίνητο υπάρχουν υποθήκες, κατασχέσεις ή δικαστικές διεκδικήσεις. Συνιστάται να εκδίδεται πριν από τη συναλλαγή καθώς και αμέσως μετά από αυτήν,
• Τραπεζικά έξοδα και προμήθειες: οι πληρωμές του τιμήματος, του δημοτικού φόρου, των συμβολαιογραφικών αμοιβών και των κρατικών τελών γίνονται τραπεζικά. Κάθε εμπορική τράπεζα εφαρμόζει δικό της τιμολόγιο για ενδοτραπεζικές ή διατραπεζικές μεταφορές κεφαλαίων.

Αυτά τα παρεπόμενα έξοδα αποτελούν μικρό ποσοστό του συνολικού προϋπολογισμού, όμως είναι απαραίτητο να προβλεφθούν εγκαίρως, ώστε να αποφευχθούν καθυστερήσεις στην προετοιμασία των φακέλων.

Πρακτικά παραδείγματα με υπολογισμούς

Για να αποκτήσετε σαφή εικόνα για το πώς συνδυάζονται αυτά τα ποσά στην πράξη, παραθέτουμε τρία ρεαλιστικά σενάρια αγοράς κατοικίας σε διάφορες περιοχές της Βουλγαρίας.

Παράδειγμα Α: Διαμέρισμα στη Σόφια στην τιμή των 80 000 €

Αγοράζετε διαμέρισμα στην πρωτεύουσα με αναγραφόμενο τίμημα στο συμβόλαιο 80 000 €. Ο δημοτικός φόρος στον Δήμο Σόφιας είναι 3%.

• Συμβολαιογραφική αμοιβή:

Το ποσό των 80 000 € εμπίπτει στην κλίμακα από 51 129,19 € έως 255 645,94 €. Ο τύπος είναι: 373,50 € + 0,2% για το ποσό άνω των 51 129,19 €. Το υπερβάλλον ποσό είναι: 80 000 € - 51 129,19 € = 28 870,81 €. 0,2% επί των 28 870,81 € = 57,74 €. Συμβολαιογραφική αμοιβή χωρίς ΦΠΑ: 373,50 € + 57,74 € ≈ 431,24 €. Συμβολαιογραφική αμοιβή με 20% ΦΠΑ: 431,24 € × 1,20 ≈ 517,49 €.

• Δημοτικός φόρος (3%): 80 000 € × 3% = 2 400 €.
• Τέλος μεταγραφής (0,1%): 80 000 € × 0,1% = 80 €.
• Σύνολο συναλλαγής: 517,49 € + 2 400 € + 80 € ≈ 2 997,49 € (πλέον μικρών τραπεζικών και διοικητικών εξόδων).

Παράδειγμα Β: Διαμέρισμα στο Μπάνσκο στην τιμή των 45 000 €

Αγοράζετε εξοχικό διαμέρισμα στην πόλη-θέρετρο Μπάνσκο αξίας 45 000 €. Ο δημοτικός φόρος στον Δήμο Μπάνσκο είναι 2,5%.

• Συμβολαιογραφική αμοιβή:

Το ποσό των 45 000 € εμπίπτει στην κλίμακα από 25 564,59 € έως 51 129,19 €. Ο τύπος είναι: 245,68 € + 0,5% για το ποσό άνω των 25 564,59 €. Το υπερβάλλον ποσό είναι: 45 000 € - 25 564,59 € = 19 435,41 €. 0,5% επί των 19 435,41 € = 97,18 €. Συμβολαιογραφική αμοιβή χωρίς ΦΠΑ: 245,68 € + 97,18 € ≈ 342,86 €. Συμβολαιογραφική αμοιβή με 20% ΦΠΑ: 342,86 € × 1,20 ≈ 411,43 €.

• Δημοτικός φόρος (2,5%): 45 000 € × 2,5% = 1 125 €.
• Τέλος μεταγραφής (0,1%): 45 000 € × 0,1% = 45 €.
• Σύνολο συναλλαγής: 411,43 € + 1 125 € + 45 € ≈ 1 581,43 € (πλέον παρεπόμενων τραπεζικών και διοικητικών εξόδων).

Παράδειγμα Γ: Διαμέρισμα στο Νέσεμπαρ στην τιμή των 120 000 €

Αγοράζετε παραθαλάσσιο ακίνητο στον Δήμο Νέσεμπαρ στη συμφωνηθείσα τιμή των 120 000 €. Ο δημοτικός φόρος στον δήμο είναι 3%.

• Συμβολαιογραφική αμοιβή:

Το ποσό εμπίπτει στην κλίμακα από 51 129,19 € έως 255 645,94 €. Ο τύπος είναι: 373,50 € + 0,2% για το ποσό άνω των 51 129,19 €. Το υπερβάλλον ποσό είναι: 120 000 € - 51 129,19 € = 68 870,81 €. 0,2% επί των 68 870,81 € = 137,74 €. Συμβολαιογραφική αμοιβή χωρίς ΦΠΑ: 373,50 € + 137,74 € ≈ 511,24 €. Συμβολαιογραφική αμοιβή με 20% ΦΠΑ: 511,24 € × 1,20 ≈ 613,49 €.

• Δημοτικός φόρος (3%): 120 000 € × 3% = 3 600 €.
• Τέλος μεταγραφής (0,1%): 120 000 € × 0,1% = 120 €.
• Σύνολο συναλλαγής: 613,49 € + 3 600 € + 120 € ≈ 4 333,49 € (πλέον των συνήθων μικροεξόδων για έγγραφα και τραπεζικές συναλλαγές).

Πώς κυλάει η ημέρα υπογραφής του συμβολαίου βήμα προς βήμα

Η εξοικείωση με τη διαδικασία κατά την ημέρα της ολοκλήρωσης βοηθά στην αποφυγή άσκοπης αναστάτωσης.

1. Προσέλευση στο συμβολαιογραφείο: Ο αγοραστής και ο πωλητής (ή οι νόμιμα εξουσιοδοτημένοι εκπρόσωποί τους) προσέρχονται στο προκαθορισμένο ραντεβού με τα έγγραφα ταυτοπροσωπίας τους. Εάν κάποιο από τα μέρη είναι έγγαμο, συχνά απαιτείται ληξιαρχική πράξη γάμου ή συγκατάθεση του/της συζύγου.
2. Έλεγχος των εγγράφων: Ο συμβολαιογράφος πραγματοποιεί αναλυτικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας, των κτηματολογικών διαγραμμάτων, της μη ύπαρξης ληξιπρόθεσμων οφειλών προς το δημόσιο (μέσω σχετικών υπεύθυνων δηλώσεων) και της ταυτότητας των παρισταμένων.
3. Ανάγνωση του συμβολαίου: Ο συμβολαιογράφος διαβάζει το σχέδιο της πράξης μεγαλόφωνα. Τα μέρη επιβεβαιώνουν ότι το περιεχόμενο, το τίμημα, οι τραπεζικοί λογαριασμοί και η περιγραφή του ακινήτου αποτυπώνουν πιστά τη βούλησή τους.
4. Καταβολή τελών και φόρων: Ο δημοτικός φόρος, το κρατικό τέλος μεταγραφής και η συμβολαιογραφική αμοιβή καταβάλλονται επιτόπου μέσω POS ή με τραπεζικό έμβασμα στους λογαριασμούς που υποδεικνύει ο συμβολαιογράφος.
5. Μεταφορά του τιμήματος πώλησης: Βάσει νόμου, πληρωμές άνω ενός συγκεκριμένου ορίου πραγματοποιούνται υποχρεωτικά μέσω τραπέζης. Ο αγοραστής μεταφέρει το ποσό στον λογαριασμό του πωλητή (ή μέσω ειδικού λογαριασμού παρακαταθήκης/escrow), και στη συνέχεια προσκομίζεται στον συμβολαιογράφο το αποδεικτικό πληρωμής.
6. Υπογραφή και μεταγραφή: Τα μέρη υπογράφουν το συμβόλαιο. Την ίδια εργάσιμη ημέρα, ο συμβολαιογράφος καταθέτει την πράξη στο Υποθηκοφυλακείο του Οργανισμού Εγγραφών, όπου και μεταγράφεται στο Κτηματολογικό Μητρώο.

Πρακτικές συμβουλές για μια ομαλή διαδικασία

Όταν σχεδιάζετε την αγορά σας, είναι σκόπιμο να υπολογίσετε περίπου 3,5% έως 4% επί της συμφωνηθείσας αξίας του ακινήτου για συμβολαιογραφικά έξοδα, δημοτικό φόρο και διοικητικά τέλη. Με αυτόν τον τρόπο θα έχετε ένα ασφαλές περιθώριο για μικρότερες πληρωμές και τραπεζικές προμήθειες.

Κάθε νομική λεπτομέρεια γύρω από το συμβόλαιο, τον έλεγχο των βαρών και το νομικό καθεστώς του ακινήτου πρέπει να επιβεβαιώνεται από εξειδικευμένο δικηγόρο, ώστε να διασφαλίζεται πλήρως η επένδυσή σας. Η επαγγελματική ομάδα της Maxon υποστηρίζει τους ενδιαφερόμενους σε κάθε βήμα της διαδικασίας, προσφέροντας ηρεμία και ασφάλεια από την πρώτη υπόδειξη μέχρι την παράδοση των κλειδιών.