Kosten bij de notariële overdracht van vastgoed in Bulgarije

De aankoop van een woning is een van de belangrijkste financiële beslissingen die u neemt. Wanneer u het geschikte pand heeft gevonden en de onderhandelingen succesvol zijn afgerond, volgt de officiële afronding van de transactie bij de notaris. Kopers richten zich vaak uitsluitend op de koopprijs en worden soms verrast door de bijkomende kosten op de dag van de eigendomsoverdracht.

Om uw budget zorgvuldig en zonder verrassingen te plannen, is het essentieel vooraf inzicht te hebben in de verplichte overheidsheffingen, gemeentelijke belastingen en notariële kosten. Vanaf 2026 worden alle berekeningen en betalingen in Bulgarije uitgevoerd in euro's, gebaseerd op de officiële wettelijke wisselkoers van 1 € = 1,95583 BGN. Alle heffingen en belastingen rondom de transactie worden berekend over de koopprijs zoals vastgelegd in de notariële akte.

In deze praktische gids bespreken we de belangrijkste componenten van deze kosten, het wettelijk kader, de berekeningsformules en drie concrete rekenvoorbeelden uit de praktijk.

De vier kostenposten bij de notariële overdracht

Bij de eigendomsoverdracht van onroerend goed bij de notaris vallen de kosten uiteen in vier hoofdcategorieën:

1. Notarieel honorarium voor het verlijden van de akte (volgens het wettelijke tarief);
2. Lokale overdrachtsbelasting (te voldoen aan de desbetreffende gemeente);
3. Inschrijvingskosten voor het kadaster (te voldoen aan het Agentschap voor Registraties);
4. Bijkomende administratieve kosten en bankkosten.

Hieronder lichten we elke kostenpost afzonderlijk toe.

1. Notarieel honorarium volgens artikel 8 van het Tarief bij de ZNND

Notaristarieven in Bulgarije worden niet vrij bepaald door individuele notarissen, maar zijn strikt vastgelegd in het Tarief voor notariële vergoedingen van de Wet op notarissen en notariële werkzaamheden (ZNND). Het tarief voor het opstellen en verlijden van een notariële akte wordt vastgesteld volgens artikel 8 van dit tarief aan de hand van een progressieve staffel. Bij de invoering van de euro zijn de tarieven inhoudelijk niet gewijzigd, maar uitsluitend exact omgerekend.

De heffingsgrondslag is de koopprijs vermeld in de notariële akte. De staffel is als volgt opgebouwd:

• Tot 51,13 €: vast tarief van 15,34 €;
• Van 51,13 € tot 511,29 €: 15,34 € + 1,5% over het bedrag boven 51,13 €;
• Van 511,29 € tot 5 112,92 €: 22,24 € + 1,3% over het bedrag boven 511,29 €;
• Van 5 112,92 € tot 25 564,59 €: 82,06 € + 0,8% over het bedrag boven 5 112,92 €;
• Van 25 564,59 € tot 51 129,19 €: 245,68 € + 0,5% over het bedrag boven 25 564,59 €;
• Van 51 129,19 € tot 255 645,94 €: 373,50 € + 0,2% over het bedrag boven 51 129,19 €;
• Boven 255 645,94 €: 782,53 € + 0,1% over het bedrag boven 255 645,94 €, met een wettelijk vastgesteld maximum van 3 067,75 € (de tegenwaarde van 6 000 BGN) exclusief btw.

Een belangrijk aandachtspunt bij het notarieel honorarium is de omzetbelasting. Als de notaris btw-plichtig is volgens de Bulgaarse btw-wetgeving (ZDDS), wordt over het berekende honorarium 20% btw in rekening gebracht. Aangezien de meeste praktiserende notarissen btw-geregistreerd zijn, is het verstandig deze opslag standaard mee te nemen in uw berekeningen.

Naast dit basishonorarium kunnen er beperkte aanvullende notariële kosten ontstaan. Denk hierbij aan het ontwerpen van de conceptakte door de notaris zelf (indien niet vooraf aangeleverd door een advocaat), het verstrekken van gewaarmerkte afschriften voor de partijen en eventuele legalisaties van verklaringen. Deze bedragen zijn relatief bescheiden ten opzichte van het totale aankoopbedrag, maar maken wel deel uit van de eindafrekening van het notariskantoor.

2. Lokale belasting op eigendomsoverdracht

De tweede en doorgaans grootste kostenpost is de lokale belasting op de overdracht van onroerend goed onder bezwarende titel. Dit wordt geregeld in de Wet op lokale belastingen en heffingen (ZMDT, art. 44–51).

In tegenstelling tot het notarieel honorarium, dat landelijk uniform is, wordt het percentage van deze belasting zelfstandig vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente waarin het vastgoed zich bevindt. De wettelijke marge waarbinnen gemeenten hun tarief mogen bepalen, ligt tussen 0,1% en 3% van de transactiewaarde.

Volgens de Bulgaarse wetgeving is de koper belastingplichtig voor de overdrachtsbelasting, tenzij partijen in de voorlopige koopovereenkomst uitdrukkelijk anders zijn overeengekomen. Over de overdrachtsbelasting wordt geen btw geheven.

Enkele actuele tarieven per regio:

• Gemeente Sofia: 3%;
• Gemeente Nessebar: 3%;
• Gemeente Bansko: 2,5%;
• Burgas, Varna en Plovdiv: In deze grote gemeenten ligt het tarief dicht tegen het wettelijke maximum, globaal tussen 2,9% en 3%. Het exacte tarief dient altijd gecontroleerd te worden in de geldende lokale belastingverordening ten tijde van de transactie; een juridisch adviseur kan hier uitsluitsel over geven.

3. Inschrijvingskosten bij het Agentschap voor Registraties

Nadat de notaris de akte heeft voorgelezen en partijen hebben ondertekend, moet het document worden ingeschreven in het Eigendomsregister van het Agentschap voor Registraties (AV). Deze registratie maakt de overdracht publiek kenbaar en beschermt de eigendomsrechten van de nieuwe eigenaar tegen mogelijke aanspraken van derden.

De wettelijke inschrijvingskosten worden geheven volgens het officiële tarief van het Agentschap voor Registraties. Het tarief bedraagt vast 0,1% van de koopprijs zoals vastgelegd in de akte.

Er geldt een wettelijk minimumtarief van circa 5,11 € (10 BGN). Over deze leges wordt geen btw berekend. Het bedrag wordt overgemaakt naar de rekening van het Agentschap voor Registraties, waarbij de notaris de aanbieding van de akte op de dag van de overdracht verzorgt.

4. Overige bijkomende administratieve kosten

Naast de drie voornaamste kostenposten vereist de afronding van een vastgoedtransactie een aantal officiële documenten en attesten. Voor de afgifte hiervan worden administratieve leges gerekend, afhankelijk van de gewenste verwerkingssnelheid:

• Fiscaal taxatieattest (belastingwaarde): afgegeven door de lokale gemeentelijke belastingdienst waar het pand geregistreerd staat;
• Kadastrale schets of uittreksel: verstrekt door het Agentschap voor Geodesie, Cartografie en Kadaster (AGKK) ter bevestiging van de exacte grenzen en identificatiecode van het object;
• Attest inzake lasten en beslagen: uitgegeven door het Agentschap voor Registraties, waaruit blijkt of het pand vrij is van hypotheken, beslagen of lopende rechtszaken. Het verdient aanbeveling dit attest zowel voor als direct na de overdracht op te vragen;
• Bankkosten en commissies: betalingen van de koopsom, lokale belastingen, notariële tarieven en overheidsleges geschieden per bank. Elke handelsbank hanteert eigen tarieven voor interne en interbancaire overboekingen.

Deze bijkomende kosten vormen een klein percentage van het totale budget, maar moeten tijdig worden ingepland om vertragingen in het dossier te voorkomen.

Rekenvoorbeelden uit de praktijk

Om inzicht te geven in de totale kostenopbouw in de praktijk, volgen hieronder drie realistische scenario's voor de aankoop van woonruimte in verschillende Bulgaarse gemeenten.

Voorbeeld A: Appartement in Sofia voor 80 000 €

U koopt een appartement in de hoofdstad met een in de notariële akte vastgelegde koopsom van 80 000 €. De lokale belasting in de gemeente Sofia bedraagt 3%.

• Notarieel honorarium:

Het bedrag van 80 000 € valt in de schijf van 51 129,19 € tot 255 645,94 €. De formule luidt: 373,50 € + 0,2% over het meerdere boven 51 129,19 €. Het meerdere bedraagt: 80 000 € - 51 129,19 € = 28 870,81 €. 0,2% over 28 870,81 € = 57,74 €. Notarieel honorarium exclusief btw: 373,50 € + 57,74 € ≈ 431,24 €. Notarieel honorarium inclusief 20% btw: 431,24 € × 1,20 ≈ 517,49 €.

• Lokale belasting (3%): 80 000 € × 3% = 2 400 €.
• Inschrijfkosten (0,1%): 80 000 € × 0,1% = 80 €.
• Totaal voor de overdracht: 517,49 € + 2 400 € + 80 € ≈ 2 997,49 € (exclusief kleine bank- en administratiekosten).

Voorbeeld B: Appartement in Bansko voor 45 000 €

U koopt een vakantieappartement in het wintersportresort Bansko ter waarde van 45 000 €. De lokale belasting in de gemeente Bansko bedraagt 2,5%.

• Notarieel honorarium:

Het bedrag van 45 000 € valt in de schijf van 25 564,59 € tot 51 129,19 €. De formule luidt: 245,68 € + 0,5% over het meerdere boven 25 564,59 €. Het meerdere bedraagt: 45 000 € - 25 564,59 € = 19 435,41 €. 0,5% over 19 435,41 € = 97,18 €. Notarieel honorarium exclusief btw: 245,68 € + 97,18 € ≈ 342,86 €. Notarieel honorarium inclusief 20% btw: 342,86 € × 1,20 ≈ 411,43 €.

• Lokale belasting (2,5%): 45 000 € × 2,5% = 1 125 €.
• Inschrijfkosten (0,1%): 45 000 € × 0,1% = 45 €.
• Totaal voor de overdracht: 411,43 € + 1 125 € + 45 € ≈ 1 581,43 € (exclusief bijkomende bank- en administratiekosten).

Voorbeeld C: Appartement in Nessebar voor 120 000 €

U koopt vastgoed aan de kust in de gemeente Nessebar voor een overeengekomen koopprijs van 120 000 €. De overdrachtsbelasting in deze gemeente bedraagt 3%.

• Notarieel honorarium:

Het bedrag valt in de schijf van 51 129,19 € tot 255 645,94 €. De formule luidt: 373,50 € + 0,2% over het meerdere boven 51 129,19 €. Het meerdere bedraagt: 120 000 € - 51 129,19 € = 68 870,81 €. 0,2% over 68 870,81 € = 137,74 €. Notarieel honorarium exclusief btw: 373,50 € + 137,74 € ≈ 511,24 €. Notarieel honorarium inclusief 20% btw: 511,24 € × 1,20 ≈ 613,49 €.

• Lokale belasting (3%): 120 000 € × 3% = 3 600 €.
• Inschrijfkosten (0,1%): 120 000 € × 0,1% = 120 €.
• Totaal voor de overdracht: 613,49 € + 3 600 € + 120 € ≈ 4 333,49 € (exclusief reguliere administratieve leges en bankkosten).

Het verloop van de overdrachtsdatum stap voor stap

Inzicht in de formele stappen op de dag van transport zorgt voor rust en duidelijkheid.

1. Verschijning bij de notaris: Koper en verkoper (of hun bevoegde vertegenwoordigers) melden zich op het afgesproken tijdstip met een geldig legitimatiebewijs. Is een van de partijen gehuwd, dan kan een huwelijksakte of expliciete toestemming van de echtgenoot vereist zijn.
2. Controle van de documenten: De notaris verifieert de eigendomstitels, kadastrale uittreksels, de afwezigheid van openstaande overheidsschulden (via verplichte wettelijke verklaringen) en de identiteit van de partijen.
3. Voorlezing van de akte: De notaris leest de conceptakte hardop voor. Beide partijen controleren of alle gegevens, de koopprijs, bankrekeningnummers en objectomschrijvingen exact overeenkomen met hun wil.
4. Voldoening van heffingen en belastingen: De overdrachtsbelasting, kadasterleges en het notarieel honorarium worden ter plaatse voldaan via betaalautomaat of via bankoverschrijving naar de door de notaris aangegeven rekeningen.
5. Betaling van de koopsom: Volgens de Bulgaarse wetgeving moeten vastgoedbetalingen boven een bepaalde limiet verplicht per bank plaatsvinden. De koper geeft opdracht tot overboeking naar de rekening van de verkoper (of via een specifieke derdengelden-/escrowrekening), waarna het betaalbewijs aan de notaris wordt overhandigd.
6. Ondertekening en inschrijving: Partijen ondertekenen de notariële akte. Op dezelfde werkdag dient de notaris de akte in bij het bevoegde kantoor van het Agentschap voor Registraties ter inschrijving in het Eigendomsregister.

Praktische adviezen voor een zorgeloos traject

Bij het begroten van uw aankoop is het raadzaam om rekening te houden met circa 3,5% tot 4% van de overeengekomen koopprijs voor notariskosten, lokale overdrachtsbelasting en administratieve leges. Daarmee creëert u tevens een buffer voor kleine administratieve uitgaven en bankkosten.

Laat elk juridisch aspect van de koopovereenkomst, de controle op hypothecaire bezwaren en de juridische status van het vastgoed altijd controleren door een deskundige vastgoedadvocaat om uw investering veilig te stellen. Het professionele team van Maxon begeleidt kopers in elke fase van het koopproces en biedt zekerheid en transparantie – van de allereerste bezichtiging tot de sleuteloverdracht.